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[購物經驗] 新手買房子必須注意事項(下)

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發表於 2013-11-13 03:53:07 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
小心坪數被灌水 :

很多建設公司為了讓產品容易銷售,蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子,並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小,牆壁和天花板也較薄,所以會有空間放大的效果,要注意坪數有沒有灌水。此外,要注意公設比多少、包含哪些項目,且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

留意持分道路範圍 :

一般透天別墅社區除了山坡地等大型造鎮,道路用地可能由建商自行吸收,或是自辦市地重劃土地,把道路用地捐贈地方政府之外,一般都須由住戶持分社區內道路土地,持分道路愈多愈划不來。除了購買面臨公有道路的臨路型別墅,無須持分之外,其餘持分社區內道路用地的別墅,住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍,以免花錢卻幫別人買道路。

注意土地產權契約 :

建設公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。一般而言,自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建,購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。

看屋首日避免簽約 :

很多房屋個案為了刺激買氣,常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷,購屋人常會因為獲得附送的贈品,而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約,其實這樣的購屋方式風險很大。畢竟,房屋交易金額龐大,若在考量未周全就購屋,很容易會買到不適合的房子,而且合約書內容也還未詳閱,很容易就掉入文字陷阱,常會後悔末及,因此買房子千萬不能急,最好不要看屋當天就付訂金簽約。

下訂金前可審閱契約書 :

簽訂買賣契約前,可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權,那麼在下訂金之前呢?答案是:也可以。日前曾有某建商表明,如果消費者不給訂金,就不能看買賣契約書,但事後經公平會決議,該建商的行為違反公平法,故消費者在下訂前,尤其是在看預售屋時,可向建商索取契約書影本,審閱無誤後才下訂。

簽約前先問解約條件 :

很多人把買房子視為人生的重要決定,不過常常因為現場銷售人員的強力說服,或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息,讓消費者衝動之下,簽訂合約。其實,依法雙方可於一定時間內解除合約,並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩,民眾在簽約之前,可先詢問事後解約期限和相關權利,並詳細審閱合約書。

契稅等費用 記得問清楚 :

買房子除了要支付房屋總價之外,還有契稅、代書費、火險、仲介服務費(購買中古屋)等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分,會因建築樓層高度、屋齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、總價相同的房屋,也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時,往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽略的成本,消費者應向業者問清楚,並記得索取收據。

建商應提列社區基金 :

公寓大廈起造人(建商)依法應依工程造價提列一定比例公共基金予社區,做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外,另將提撥數萬元當做社區基金,但交屋後金額卻縮水,並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額,並約定隨同公共設施點交管委會。

帶把捲尺 寸寸計較 :

在購買預售屋時,除了記得要向銷售人員要求建照,查清究竟室內高度是多少外,記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」,但還是有不少樣品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時,對尺寸應該要「寸寸計較」,以避免交屋後,與原本預期有所落差。

紅藥水檢查馬桶漏水 :

馬桶中本來就有水,因此馬桶是否漏水,不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水,如果家中成員一整天都不在家,水不停的流失,不但對居家品質有影響,也不符合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑,可先在水箱中滴入幾滴紅藥水,然後等一段時間,若馬桶變成紅色,就表示水箱呈漏水狀態,最好立刻關掉水閥遏止水資源繼續浪費。

向公所查詢公共建設 :

購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公園、學校的配置情形,有部分建商或房屋代銷業者,會自費在重要路段或空地,立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」,有的甚至寫上完工日期,看來如同政府公告。有的建商對這些工程進度並不清楚,有的則是故意誤導,建議先詢問當地左鄰右舍,或向當地公所查詢,以免受騙誤判當地遠景及行情。

問清楚公設設置地點 :

目前社區大樓休閒設施,成為業者訴求重點之一,不過消費者在選擇這類社區大樓時要格外注意。其中,親水設施如游泳池、SPA及温泉池等,雖然非常受消費者喜愛,不過需注意這類設施如位於室內,會納入公設比,分攤到房屋權狀坪數裡。如果公設位於2樓以上,應向業者問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重,否則最好避免購買位於親水設施樓下的戶別。

廣告價 有設限 :

報上房地產廣告很多都以「低自備款」、「低月付額」作為訴求,但可別以為在報紙上看到的低自備款和月付款金額,就是購買時要負擔的價格。不少格局、樓層較差的戶別,以較低的「廣告價」作促銷,多數戶別無論自備款及月付款,都會高於在廣告上看到的價格,而也有相當多建商以前3年還款寬限期的低月付款,當作廣告訴求,事實上第4年以後,您要負擔的貸款會高出許多,購屋時可要千萬留意。

個案佳可多買1戶轉手 :

房市景氣轉旺,近來許多預售個案都在推出後2、3個月內銷售一空,晚一點看屋,或稍有猶豫的消費者,常被捷足先登,買不到理想中的樓層或方位。對於賣相不差的個案,尤其推案地點多年來無新案推出之個案,可在選定產品後再多買1戶,隨後再委託業務員轉手,有機會投資獲利,不過須對個案銷售反應判斷正確,且該案戶數不宜太多,並在交屋前成功轉手。

履約保證可視意願投保 :

預售個案的「銀行履約保證」,是由建商與銀行簽約,由銀行提供保證,一旦房屋興建中途建商倒閉停工,將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全案統一承作,每位客戶都有保障,但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願,若願「投保」履約保證,才須負擔手續費,保證期間、保證範圍(多為自備款總額)等各案不同,另也有部分個案只是「廣告用詞」,購屋前須細問。

選擇施工期看屋 :

都市內重劃區在規劃初期,因未來發展可期的想法帶動,市場上價格大多比較亂,這時候,進場買屋的時間點,往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來說,重劃區初期周邊的生活機能都還稱不上成熟,各案場集中施工,空氣、環境不好,加上工程車進出影響交通,買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋,因外在條件的關係,價格通常比較

陽台外推 當心漏水 :

很多建商在交屋前會將陽台統一外推,除了讓建物外觀整齊好看外,也能擴大室內實際使用空間,最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產品,在交屋驗收時,要特別注意防水問題。首先,確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合,因為將來若是管道阻塞,很容易出現漏水,若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象,那麼外牆很可能已有滲水。

露台最好單獨議價 :

預售大樓產品為了建築外觀,或者法定建築容積考量,常會設計露台,尤其頂樓附露台很常見。露台的計價並無一定標準,有的建商與室內面積合併計價、有的採1/2或1/3單價計價,有的甚至免費奉送,購屋附有露台的大樓產品,若建商開價是採合併計價,則建議將露台面積拆開,另行單獨議價,有機會可以議到較低的價位。


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